Rusya Federasyonu'nda arsa ve araziler üzerinde bulunan binaların mülkiyetinin basitleştirilmiş şekilde tescili prosedürü 2019 yılı başında sona erdi. Gayrimenkul tesciline olanak sağlayan basitleştirilmiş prosedür artık imkânsız hale geldi. Bu bahardan itibaren, binanın bulunduğu mülke bakılmaksızın, yazlık ev sahipleri için prosedür değişti.
Kır evinin artık var olmadığı kavramı
1 Mart'ta, bahçe ve sebze bahçeciliği dernekleriyle ilgili bir düzenleme yürürlüğe girdi. Bu yasa, bahçe veya yazlık tüketici kooperatifleri ile birden fazla sahibi olan işletmeler gibi ticari kuruluşların varlığını yasaklıyor. Bu bağlamda, milletvekilleri 2018 sonlarında, kanunlaştırılmış yönetmelikten "yazlık ev" ifadesinin çıkarılmasını önerdiler.
Yüz binlerce yazlıkçı, üzerinde yapı bulunan arsalarının kaçak olup olmadığını, belgelerini acilen yeniden tescil ettirmeleri gerekip gerekmediğini merak ediyor.
Mart ayının başından bu yana yürürlükte olan bir düzenlemeye göre, yerel yönetim tarafından önceden onaylanmış ve tamamlanmış bir yapı olması koşuluyla, bahçe arsası üzerinde mevcut bir yazlık evin yasal hale getirilmesi mümkün.
Vatandaşlara belirli bilgilerin iletilmesine ilişkin belgelerin yerel belediyelerin resmi web sitelerine sunulması gerekmektedir. Sadece yapı proje belgelerinin sunulması koşuluyla, tapu tescili için belirli bir süre gerekmektedir. Ruhsat almış vatandaşların bina inşaatı hakkında bildirimde bulunmaları gerekmeyecektir. Ancak, çalışmalar 1 Mart tarihine kadar tamamlanmazsa, proje için yasal onay alınması gerekecektir.
Evinizi tapuya tescil ettirmezseniz ne olur?
Yazlık evler 1 Mart 2019 tarihine kadar tescil edilmezse, mülk gayri resmi yapı olarak değerlendirilecek ve yapılar ruhsatsız sayılacaktır. Mahkeme kararıyla yıkılmaları gerekebilir.
Mal sahibi, kanuna uygun yazılı talimat almamışsa, binalar yıkılabilir. Bina sahibi, yapıları kendisi yıkmazsa, yerel yönetimler bu işlemi gerçekleştirir. Bu istisnai tedbir, kanun gereğince belediyenin sorumluluğundadır.
Ayrıca kanuna göre, ruhsatsız yapı kullanmanın cezası para cezasıdır:
- Çeşitli faaliyet alanlarında ticari faaliyette bulunan medeni hukuk kişileri – 2000'den 5000'e kadar;
- vekaletname ile temsil edilen kişiler – 20.000 ila 50.000;
- Kanunla belirlenen usule göre kayıtlı bireysel girişimciler – 20.000 ila 50.000;
- Kendi adına taşınmaz ve taşınmaz dışı haklar edinme hakkına sahip kayıtlı kuruluş, firma veya şirketler - 500.000'den 1.000.000'e kadar.
İlginizi çekebilir:Site sahibi, Kanun hükümlerini dikkate almayarak yapıların yıkılmasını engellerse ayrıca bir para cezası daha verilir:
- Çeşitli faaliyet alanlarında ticari faaliyette bulunan medeni hukuk kişileri – 20.000'den 50.000'e kadar;
- Kanunla belirlenen usule göre kayıtlı memurlar ve bireysel girişimciler – 20.000 ila 50.000;
- tüzel kişiler – 100.000 ila 300.000 arası.
Devletin "daça reformu"nu hayata geçirmesindeki temel amacı, hazineyi desteklemek için arazi ve binalara vergi koymaktır. Bu nedenle, birçok daça sahibi, para cezası tehditlerine rağmen mülklerini kaydettirmemektedir.
Kayıt işlemine nereden başlanır?
Son değişikliklere göre, yerleşim yerinde veya Bahçecilik ve Gayri Ticari Ortaklık arazisinde bulunan bir yapının resmi olarak tescili için aşağıdakilerin yapılması gerekmektedir:
- Kamu sorunlarının çözümünü sağlayan yerel kuruluşa parametrelerle bir bildirim göndermek;
- Başvuruya şunları ekleyin: Birleşik Devlet Haklar Sicilinden alıntılar, teknik plan ve mülkiyet belgeleri;
- Yönetimden bir hafta içinde yanıt bekliyoruz;
- İnşaatın tamamlanmasından itibaren otuz takvim günü içerisinde aşağıdaki bildirimi gönderin;
- Yazılı bildirime şunları ekleyin: Konut tescili için zorunlu ödemenin makbuzu, gönderilen ilk bildirime verilen cevap ve belgelerin kopyaları;
- yerel makamların Federal Devlet Kayıt, Kadastro ve Kartografya Servisi'ne bir bildirim göndermesini bekleyin;
- İşlemi hızlandırmak istiyorsanız evrakları kendiniz gönderebilirsiniz.
"Daça affı"nın bitiş tarihi
Yazlıkçılar, evrak işlerini tamamlarken basitleştirilmiş arazi ve yapı kayıt sisteminin uzatılması konusunda şüphe duyuyor. Federal Devlet Kadastro ve Kartografya Servisi, geçen yıl bu avantajları 2020'ye kadar uzatan yeni bir yasanın imzalandığını açıklıyor. Ancak, Kentsel Gelişim Kanunu, konut inşaatı için çeşitli izinlerde değişiklik yaptı. Bu değişiklik, ayrı daireleri olmayan üç kattan fazla katlı binalar için geçerli.
Geçtiğimiz Ağustos ayında yasada değişiklik yapıldı. Değişiklik, arsa üzerindeki küçük yapılar için ruhsat muafiyetine olanak tanıyor. Değişikliğin, yasada belirtilmeyen bir geçerlilik süresi var.
"Daça affı" 2020 baharına kadar geçerli olacak. Bu affın kapsamı, inşaat veya yan tarım amaçlı araziler üzerine inşa edilen özel konutlar için geçerli olacak.
Diğer gayrimenkullerin resmi tesciline ilişkin basitleştirilmiş prosedür kalıcı hale getirildi. Bu prosedür, yazlık evler, garajlar, kazan daireleri, kulübeler, tuvaletler ve hamamlar için geçerlidir.
İnşaat düzeninde değişiklik
Yürürlüğe girmesinden bu yana mevzuatta birçok değişiklik yapıldı. Yeni belgenin yürürlüğe girmesiyle birlikte "daça" kelimesi ortadan kalktı. Kanuna göre:
- Ağustos 2018'den itibaren inşaat için ruhsat alma zorunluluğu ortadan kalkmıştır. İnşaat öncesi ve sonrası yazılı bildirim zorunludur;
- Önceki değişikliğin kabulünden önce başlanan yapıların inşaatı, 10 Mart 2019 tarihine kadar yazılı bildirimde bulunulması halinde yasal hale getirilir;
- Müştemilatlar için herhangi bir izin veya bildirim gerekmemektedir. Sadece ilgili yönetmeliklere tam olarak uygun bir teknik plan gerekmektedir.
- 2011 yılından önce verilmiş bir arsanın mülkiyeti, belediyeden alınacak belge ile teyit edilir;
- Uygun ruhsatla inşa edilen yapıların işletmeye açılması için ruhsat alınmasına gerek yoktur;
- Yapılan değişiklik ve düzenlemelerle yapılaşma ve ruhsatlandırma, ruhsat esaslı olmaktan çıkıp bildirim esaslı hale getirildi.
Bir evin teknik planını hazırlamak için bir arazi ölçüm uzmanının hizmetlerine, proje dokümantasyonuna veya bir beyannameye ihtiyacınız olacaktır. Teknik plan olmadan, mülkü Federal Kadastro Dairesi'ne kaydettirmek imkansızdır.
Hangi evin tapuya kaydedilmesi gerekiyor?
Ağustos 2018'de yasama sürecinin son aşamasına girilmesinin ardından milletvekilleri, "bireysel konut binası" tanımını netleştirdi. Bu, aşağıdaki şartları karşılayan binaları kapsamaktadır:
- zemin üstü kat sayısı – en fazla üç;
- yükseklik – 20 metre;
- bir ev, tam bir karmaşık nesnedir;
- yapının amacı – insanların daimi veya mevsimlik ikametgahı.
Mevcut düzenleyici yasal düzenleme, halihazırda tescilli binaları etkilememektedir. Bu durumda, yeniden tescil edilmesine gerek yoktur. Ancak, yasal olarak "mevcut olmayan" binalar aşağıdaki yeni düzenlemelere tabidir:
- Bahçe parselleri üzerinde bulunan konut dışı yapılar geçici olup tescile tabi değildir;
- Bahçe derneklerindeki konut yapıları sicile kayıt ettirilmelidir.
Kayıtlar 1 Mart 2019'a kadar
Yazlık evlerinde yazlık ev sahibi olanlar için "af" yeni zorluklar getirdi. Daha önce yazlık ev sahiplerinin binalarını tescil ettirmeleri zorunlu değildi. Şimdi ise Federal Eyalet Kayıt Servisi'ne bildirimde bulunmaları gerekiyor.
Şubat 2019 sonuna kadar süreç farklıydı: tescil için yalnızca beyan edilen yapıyı gösteren bir teknik pasaport gerekiyordu. Bir kadastro mühendisiyle iletişime geçildikten sonra, federal yürütme makamlarına gönderilen bir teknik pasaport düzenlendi. Tescil, bu belgeye dayanarak gerçekleştirildi.
Şimdi nasıl kayıt olunur?
Bir vatandaş yazlık evini Tapu Sicilinde kaydettirmemişse, yerel yönetime yazılı bildirimde bulunması zorunludur. Bu bildirim hem binalar hem de mevcut konut binasında yapılan değişiklikler için gereklidir. 2019 yılındaki tescil süreci şunları içerir:
- arazi sahiplerinin, konut inşaatına ilişkin planlar hakkında yerel makamlara bildirimi;
- Evin inşaatı tamamlandıktan sonra, ekindeki belgelerle birlikte belediyeye bildirimde bulunulması;
- Bir binanın birden fazla maliki olması halinde – her malikin rızası alınarak hisselerin dağıtılması;
- Devlet harcının ödendiğine dair makbuzun ibrazı;
- yerel yönetim yetkilileri tarafından tüm belgelerin ve inşaatın yasallığının doğrulanması;
- Federal Devlet Kayıt Servisi'ne kayıt başvurusunun karara bağlanması;
- Doğrulamanın ardından yazılı onay alınır.
Hangi tip binalar için izin gerekmez?
Bazı durumlarda yapı ruhsatı gerekli değildir. Aşağıdaki koşullar sağlandığı takdirde ruhsatsız da alınabilir:
- yapı, ortak bir temel veya iletişim ağı ile diğer binalara bağlanmayacaktır;
- proje binayı dairelere bölmeyecek;
- bir ailenin oturduğu, en fazla üç katlı bina;
- Evin yüksekliği 20 metreyi geçmeyecek.
Basitleştirilmiş yöntemle iki ve üç katlı yapı komplekslerinin inşasını engellemek için yükseklik kısıtlamaları ve binaların ayrı konut birimlerine bölünmesi getirilmiştir. Bu gereklilikleri karşılamayan bir bina için izin alınması gerekecektir.
İlginizi çekebilir:Eğer arazi kayıtlı değilse
Kayıt süreci bildirim esasına dayalı olmakla birlikte, süre ve düzenlemelere aykırı davranılması durumunda, tesisin zorla tasfiyesi de dahil olmak üzere idari yaptırımlar uygulanabilmektedir.
Federal yürütme makamları, arazi gaspları ve izinsiz inşaatlar için denetimler gerçekleştirecektir. Bu tür yapılar tespit edilirse, yetkili makamlar otuz takvim günü içinde bir inşaat onay belgesi düzenleyecektir.
İnşaatın yasak olduğu bir araziye bina inşa edilmesi durumunda, federal yetkililer kapatma emri çıkaracaktır. Ayrıca, araziye verilen zarar için para cezası uygulanacaktır. Belediye veya mahkemeye başvurarak arazi parselinin statüsünü değiştirebilir ve izinsiz inşaatı yasallaştırabilirsiniz.
İnşaat tamamlandıktan sonra nereye gidilmeli?
İnşaat tamamlandıktan sonra, bahçe evinin teknik planlarıyla birlikte başvuruda bulunulmalıdır. Belediye bir inceleme yapacak ve yedi gün içinde, inşa edilen veya yeniden inşa edilen binanın yönetmeliklere uygunluğunu teyit eden yazılı bir karar verecektir. Avukatlar belgeleri Federal Eyalet Kayıt Servisi'ne iletecektir. Mülk sahibinin bağımsız olarak herhangi bir işlem yapmasına gerek yoktur.
İdarenin avukatı başvuruyu belirtilen süre içinde göndermezse, başvuruyu kendiniz yapabilirsiniz. Yazlık ikamet eden kişi yapı yönetmeliklerini ihlal ederse, federal yetkililer evin yenilenmesini talep edebilir.
İlginizi çekebilir:4 Mart'tan sonra neler değişecek?
Binaların veya inşaatlarının önceden bildirim yapılmaksızın tescil ettirilmemesi durumunda, söz konusu taşınmaz "izinsiz inşaat" olarak sınıflandırılacaktır. Bu yapılar kullanılamaz, alım satım sözleşmelerine veya bağış sözleşmelerine konu edilemez.
Mülkün yasallaştırılması ve işletilmesi için, mal sahibinin tüm yasal gerekliliklere uyması gerekir. Uygulamada bu prosedür zorlu olabilir. Örneğin, bir konut binasının komşunun çitinden üç metre uzakta olması gerekir. Bu kural ihlal edilirse, ev taşınamaz. Bu nedenle, kadastro mühendislerinin yardımıyla yasal işlemler yoluyla haklar tespit edilmelidir.
İmar yönetmelikleri değişti. Artık, kâr amacı gütmeyen bahçıvanlık ortaklıklarının arazilerinde ruhsatsız olarak yalnızca müştemilat inşa edilebilecek. Evlerini tescil ettirmeyen sakinler, "müştemilat" niteliği taşımayan tüm binaları yıkmak zorunda kalacak.